アパート経営で成功するには

こちらではアパート経営で成功するにはについて書かせていただきます。どうぞご参考になさってください。

成功という定義が人によって異なりますが、私の個人的な考えでは投下した自己資金よりも例え１円でも増え利益が出せるのであれば成功なのかなと思います。

サラリーマンの方は仮に給料が少ないとしても給料がマイナスになることはありません。ところが事業・投資の世界ではマイナスになることが普通に起こります。利益が出るばかりでなく損失が出る可能性もあるこということを充分認識しておかなくてはなりません。

よって確実にプラスになる収入源を確保しながら、また収入源の範囲内で生活費を捻出しながらアパート・マンション経営をできれば成功が近づきます。もちろん不動産収入が何千万、何億円という資産家の考え方はまた別ですが、まずは働けるうちは働くというほうが銀行からの属性評価も上がり良いのではないかと考えます。

また昔と違って人口がどんどん減っていき、退去があればすぐ次の入居者が決まる時代ではなくなっています。優良な入居者に長くお住まいになっていただくにはどうすれば良いかを考えながらアパート経営を行っていく必要があります。

資金計画について

まずは自己資金を少しでも多くためるということが重要です。

自己資金があれば不動産の購入資金に充て安全性を高めることができますし、自己資金を使わず少しでも多く借入しようとする方でも借入先の選択肢が広がったり、融資枠が大きくなったり、金利が下がったり購入するのに有利に働きます。銀行はお金を持っている人に貸そうとする傾向があります。手元資金が２０００万円、借入１億円の人と手元資金０円、借入８０００万円の人では帳簿上は内容が同じはずなのになぜか評価が異なるのです。

融資の際に考えるのは、どこからいくら借りるのか、何年で返済するのか、変動または固定金利のどちらを採用するか、団体信用保険が加入できるか、繰上げ返済手数料がいくらかかるかなどです。選ぶポイントはその人によって正解が異なるし、状況の変化によっても異なるということです。　

例えば何棟も購入しようとしている人の場合には、最初なるべく自己資金を使わず借りることができる金融機関を重視するほうが良いでしょうし、何年か保有したのちに売却を考えているのであれば違約金のない変動金利を採用するなどを選択するということです。

また、借入年数は建物の耐用年数が基準となっていることも多いので、中古物件だと希望する借入年数が取れないこともあります。

アパート経営に適した土地について

駅から近かったり、接道付けが良かったり、面積がある程度あったりとアパート経営に適した土地をもともと所有している人、いわゆる地主さんは始めるのに非常に有利です。土地の購入は経費とはならないにもかかわらず必ず必要となるからです。土地の購入費の代わりに建物を新築する際に建築費を掛けて賃貸設備をグレードアップすれば入居の優位性が保てます。建物資金だけで済むので資金繰りも楽です。

近隣の不動産仲介会社にヒアリングをしてその地域に適した広さ、間取り、希望設備、想定入居者（ターゲット）、家賃相場などを建築前に調べます。

これに対して土地を持っていない方いわゆるサラリーマン大家さんなどは新築の建売りか、中古のオーナーチェンジ物件を土地から購入することになると思います。

新築の建売りだと投資利回りがでないため、１部屋あたりの面積を２０㎡未満と小さく、設定家賃を高くして、見た目の表面利回りを高くして販売することも多いので注意が必要です。

中古物件は土地の購入（積算）という視点で見るとお買い得なものもたまにあったりするので、それぞれの投資判断基準を持って購入すると良いでしょう。

場所ですが基本的には横浜・川崎駅など中心地は難しいと思いますが、買い物や飲食できる場所が多かったり複数路線が使えるなどなるべく利便性の高い駅でより近く（１０分以内）が良いと思います。土地勘のある方、リスクの取れる方、運用に自信のある方はバス便など多少駅から離れていても検討の余地があると考えます。

建築・購入後の管理運用について

日本はすでに人口が減りつつあるにもかかわらず、次から次へとアパート・マンションを建設しているため新築でもすぐに人が入らない時代になっています。まだ川崎・横浜エリアは人口が増えているので比較的良いと思いますが、いずれはそうなっていくでしょう。

よって物件の価値を高めて差別化を計ったり、家賃を相場より安くしたり、不動産会社にＡＤと呼ばれる広告費を多く支払って紹介を増やしてもらったり、仲介提携先が多い管理会社に依頼するなど多方面から検討し行動する必要があります。

もちろん物件そのものも定期的に清掃したり、外壁や内装など修繕をしたりして維持管理を図っていきます。何か壊れてからの対処療法はかえって高くつきます。

また、安い物件になるほどその傾向があるように感じますが、家賃滞納にどのように対処するかあらかじめ決めておくと良いでしょう。私の横浜の物件は当初保証人でお貸ししていましたが、相次ぐ滞納（初月からの滞納者も！）があり、また滞納者の保証人は変わりに返済しようという意思もない人が多かったため保証会社を原則必須としました。また退去時にも急に態度が変わる方も何人かいたので原状回復プラン付でお願いしています。滞納以外にも他住民に対する迷惑行為の予防策として定期借家契約で賃貸借契約を締結しています。