初めての不動産投資

こちらでは初めての不動産投資について書かせていただきます。どうぞご参考になさってください。

皆さんは不動産に興味がある、将来の生活が不安だ、相続税対策など人それぞれのさまざまな理由によって不動産投資を始めることを決意されたことと思います。

ここでは不動産投資を資金・物件・維持の３点から見てお話ししたいと思います。

まず不動産投資をするには資金が必要となります。

高額の給与を得ている、商売がうまくいった、相続などで資金が入ったなどさまざまな理由で生活以外に使えるお金が余っていて現金でまたは何割か頭金を入れて購入する方もいれば、頭金がなくまたはあえて使わず物件全部の金額を借りる「フルローン」や諸経費までも借りる「オーバーローン」で購入する方もいます。不動産の購入にどのくらいの資金を使う予定であるか、いくらまで借入をすることが可能なのか、どのくらいの規模の不動産を購入するかを考える必要があります。私は不動産投資では資金をコントロールすることがもっとも重要と考えています。

また、投資不動産にはさまざまな種類のものがあります。マンション一室の区分所有や一棟アパート、マンション、テナントビルなどの物件そのものの種類もあり場所・構造・階数・部屋の広さ・間取りなどさまざま要素を考慮して購入する物件を決める必要があります。

不動産購入後はどうやって物件の価値を上げまたは維持できるか考え続けなければなりません。満室で運営していくにはどうすればよいか。どの不動産会社に募集・管理をお願いするか、その内容は千差万別です。また、最初は良いですが古い物件であればどこに修繕を依頼するかも考えておく必要があります。クレーム対応は費用がかかりできる範囲も限られます。計画的に修繕をしていくことが結果的に少ない出費につながります。

もしこれから購入することを検討しているのであれば、私は不動産販売会社ではありませんので中立な立場で、かつオーナーとして、税理士としての立場からアドバイスできると思います。是非お気軽にご相談ください。

要素見出し

資金調達について

不動産購入時に自己資金を入れれば入れるほど安全性は高まり、物件そのものを紹介してもらえたり買える可能性は高くなると思います。これができるのが素晴らしいこととと思います。

しかし、大抵の人にとっては不動産は高額のためなかなか自己資金のみで購入・建築することは難しく、もし買えたとしても規模が小さくなってしまいます。

そこで銀行から資金を借りて賃貸不動産を購入するのが一般的となります。不動産投資は他の投資商品と違い、長期的かつ低利に銀行から資金調達が可能となります。よって投資でなく事業というスタンスで臨む方が適しているといえます。

最初の購入でりそな銀行などの都市銀行や横浜銀行などの地方銀行（スルガ銀行以外）で低利でかつ長期間で借りて物件を購入できるかが鍵になるかと思います。借りる順番が大切ということです。

また、個人の所得がそれなりにある方は最初から法人で購入することも検討したほうが良いと思います。

物件保有によるキャッシュフローを生み、手元に小規模の修繕ならば対応できる資金がある状態にしておくこと、２棟目以降を買うとしたら手元資金をどれだけ持っているかが安全経営かつ物件拡大の基本といえます。

どういう物件を購入するか

川崎・横浜で土地から購入する場合は首都圏に通勤する人も多いエリアでありますので駅近であればあるほど良いです。だだ近いと当然に価格が上がって利回りが下がってしまうためこのあたりのバランスを考える必要があります。今賃借しようとする方々は１５分では遠く感じる傾向にあるようです。ただ川崎区のようにバス便が充実していて地面が平だと、多少駅から離れていても自転車移動ができるため入居率は悪くありません。また、横浜は意外と坂が多くこういったところは敬遠されがちですが、坂があっても元町・石川町あたりはそれが街の良さなのでこういう地域もありと思います。

物件の種類ですが個人的には先につながりにくく、管理などコントロールできない部分が多い区分所有はやめたほうが良いと考えています。またテナントビルも初心者には手を出しにくいと思います。そうなると居住用で利益の出やすい木造などのアパートか、融資が下りやすいＲＣなどのマンションになるかと思います。個人で購入する場合出来るならば５棟１０室という事業的規模をクリアできるものが良いです。

また、階数が４階以上となると家賃は多く取れるのですが、大規模修繕時の足場代も馬鹿にならず、エレベーターの設置や水道が直結できないためポンプなどが必要になり維持のための経費が増えてきます。

間取りは一人で住む１Ｒ（ワンルーム）が一番利益率が高いのですが、それがゆえに一番作られ競争が激化しています。出入りも激しい傾向にあります。これに対し面積が広くなると家賃は面積に比例するわけではなく利益率は下がります。しかし物件数が少ないため競争が少なくなり、複数人が住むファミリータイプとなりますと退去もしにくくなります。

これら様々な要素を組み合わせながら物件を選定していくこととなります。

どう維持管理していくか

投資不動産は買ったら終わりでなく、その後の管理・運用方法で大きく手残りが変わってきます。

私は鶴見の物件を購入する前に、部屋を借りるふりをして前オーナーが管理委託している駅前の不動産会社に行きました。

中を見たいのですがと聞くとパソコンの写真を見せてもらいました。「あそこは汚いから別のほうが良いですよ。」それでも中を見せてくださいとお願いすると「今一人なのでまた来ていただけますか」と言われました。購入後不動産会社を変えたら２年以上空室だった部屋が２週間かからず申込があったのですが、あいさつも出来ずこのような対応の不動産会社もあるので、是非直接足を運んで依頼先を決定してください。空室が決まらない要因は物件以外にもあることも多いです。

また、中古の物件だと退去のたびに修繕費がそれなりかかります。自主管理の場合には時間短縮のためにもどこに頼むかあらかじめ決めておいたほうが良いと思います。また、クレームが出そうなところは退去時に前もって直してしまったほうがかえって安くつくと思います。

ほかにも、火災などの保険加入（特に中古物件は地震保険を検討する）、共用部分や外回りの清掃（特にエントランス）をどの程度行うのか、無線ＬＡＮ・防犯カメラの設置、町会費の支払い方法、消防点検の実施などを検討します。

最後に、開業したら開業届などとともに原則２か月以内に青色申告承認申請書を税務署に提出するのを忘れないようにしてください。